Иван Самойленко
Заветное жилье предлагается по страховому полису. Но не всем
Купить квартиру в кредит, минуя банки, без уплаты высоких процентов, предлагают лайфовые страховые компании. При одном условии — стать на время страховым агентом СК
Чтобы приобрести квартиру в кредит, совсем не обязательно влезать в обременительную кабалу высоких процентов. Жилье в рассрочку на 10-20 и даже 30 лет можно купить по себестоимости и даже при минимальном первоначальном взносе. Именно такой вариант решения жилищного вопроса предлагают лайфовые страховые компании.
Правда, для получения заветных квадратных метров желающим придется выполнить одно условие — стать на время страховым агентом. Работа не из легких и не для каждого, признают сами страховщики, однако выгоды налицо.
Уплачиваемые ежемесячно или ежегодно взносы за будущее жилье одновременно будут являться страховыми взносами приобретенного страхового полиса. То есть страхователь использует свои деньги и в качестве уплаты кредита, как если бы это было в банке, и в качестве страховых взносов по страховке.
Другими словами, не получится с квартирой — застрахована жизнь. Вдобавок к этому взносы не просто аккумулируются, но и работают, принося страхователю проценты.
Принцип в том, что человек, который хочет стать участником программы и приобрести жилье почти вдвое дешевле, чем в кредит, на определенный период времени должен поработать в роли агента компании. Это, как правило, частичная занятость, направленная на привлечение определенного объема средств, который составит сумму резерва, необходимую для размещения в объект недвижимости (например, квартиру), — рассказала газете СЕЙЧАС председатель правления УСГ-Життя Оксана Голеншина. — Стоимость жилья по данной программе можно сравнить с беспроцентным кредитом, но использовать такую возможность может не каждый. Для выполнения условий программы нужно потрудиться намного больше, чем просто взять кредит в банке. Фактически нужно привлечь в компанию средства, равные стоимости жилья. С этого момента появляется возможность получить данное жилье в использование, одновременно выкупая его по цене, близкой к себестоимости.
Главное, правильно понимать разницу между средствами, привлеченными в компанию с помощью страхового агента, и средствами, которые страховой агент должен будет выплачивать за квартиру самостоятельно, акцентирует эксперт.
Следует понимать, что если клиент привлек в компанию сумму, достаточную для покупки квартиры, то он еще не становится ее владельцем, — поясняет г- жа Голеншина. — Он лишь получает ее в пользование до момента, пока не внесет все страховые платежи по своему договору страхования. Это примерно составляет разницу между стоимостью жилья на момент приобретения компанией и частью средств, внесенных им по своему договору ранее. Таким образом, страхователь возвращает в общий резерв ту часть, которая была направлена в данный объект на этот период. При этом клиент (он же страхователь) сам определяет сумму первоначального взноса. Она может быть больше минимального взноса, предусмотренного программой. Тем самым объем привлечения по другим договорам будет меньше.
При такой схеме никоим образом не ущемляются права других клиентов. Ведь они вносят деньги сегодня, а выплату ожидают, к примеру, через 20 лет.
Компания может на первые 5-10 лет разместить их в дозволенные активы — не только на депозит, но и в недвижимость, соблюдая согласно законодательству требования к выбору объектов недвижимости: наибольшая надежность, доходность и ликвидность, — уверяет г-жа Голеншина. — Если кто-то из клиентов захочет забрать выкупную сумму, то она выплачивается сразу. Для этого не нужно будет реализовывать купленное жилье, потому что резерв размещается не только в недвижимость, но и в другие, более ликвидные, активы. Благодаря диверсификации в каждый момент времени часть резерва находится в длинных активах, а часть можно использовать для оперативных выплат.
Но все же купить квартиру в рассрочку без процентов и по себестоимости при такой, казалось бы, несложной схеме удастся не каждому, признает эксперт.
Несмотря на то что соотношение обычных страховых агентов и тех, кто работает по программе приобретения жилья, составляет 20% к 80%. Среди новичков в страховом бизнесе решившихся хотя бы попробовать такую программу не более 5-20%. Несмотря на все экономические выгоды, страхователям мешает психология: уж больно схема напоминает сетевой маркетинг. Эксперт признает, что это одна из причин того, что программа не получит массового применения и заинтересует лишь узкий сегмент страхователей.
В банке клиент просто платит проценты за то, что получает в использование денежные средства. У нас, наоборот, он может не платить проценты — не потому, что мы ему дарим эти проценты, а потому что не даем деньги взаймы. Клиент сам создает сумму резерва для размещения в недвижимость, а потом замещает ее своими же средствами, — замечает г-жа Голеншина.
Как и в банках, условия участия в жилищной программе для страховых агентов отличаются в зависимости от возраста, пола и других параметров. Так, клиенту преклонного возраста покупка квартиры обойдется дороже, поскольку значительная часть платежа будет уходить в рисковый резерв
Кроме того, как и в банках, условия участия в такой программе для клиентов отличаются в зависимости от их возраста и пола. Человеку преклонного возраста, в отличие от 30-летнего, покупка квартиры обойдется дороже, поскольку значительная часть платежа будет уходить на покрытие риска смерти.
К примеру, при стоимости квартиры $100 тыс. на период 20 лет женщине 35- летнего возраста первоначальный взнос составит примерно 9 тыс. (за первый и последний годы страхования), а в дальнейшем — по 4,5 тыс. в год. На остальные 91 тыс. (100 тыс. — 9 тыс.) на таких же условиях необходимо привлечь 10-15 человек. За весь срок страхования женщина внесет 90 тыс. (4,5 тыс. в год умножить на 20 лет) и получит права собственности на данное жилье, — поясняет эксперт.
Схема кажется достаточно простой, и все же отдельные эксперты со скепсисом относятся к предложенному варианту. Cуммы, на которые украинцы готовы страховать свою жизнь, слишком малы для того, чтобы лайфовые компании могли приобрести на них жилье.
По данным Госфинуслуг, на жителя Украины приходится не более $2 страховых платежей в год, в то время как в Англии — $37 тыс., а в США — $17 тыс. на человека, — прокомментировал газете СЕЙЧАС ведущий менеджер ЗАО Экко Леонид Кадызроб. — Из 20% страхователей собственной жизни следует выделять тех, кто страхует ее не по собственной инициативе, а по инициативе банков, приобретая жилье или автомобиль в кредит. Количество страхующих свою жизнь по личному желанию составляет не более 5-10%, или порядка 5 млн., всего населения Украины. Как правило, это категория лиц, близких к пенсии, что соответственно снижает их шансы приобретения квартиры по предложенному варианту, или люди, побывавшие в авариях. По убеждению эксперта, именно низкий уровень сумм страхования жизни среди украинского населения и заставляет страховщиков искать новые способы увеличения количества клиентов, предлагая подобные программы.
Для того чтобы у компании была возможность предоставить страхователю жилье, необходимо, чтобы застрахованное лицо накапливало большие суммы. Однако 85% жителей страны считают себя бедными и потому в основном полисы покупают в размере $500, — поясняет г-н Кадызроб. — Намерение, может, и хорошее, но больше напоминает маркетинговый ход, с помощью которого лайфовые компании пытаются увеличить объем продаж полисов, ведь участник такой программы будет заинтересован в привлечении клиентов, что уже близко к сетевому маркетингу. По мнению г-на Кадызроба, страховые компании удачно пользуются действующим законодательством, согласно которому они могут инвестировать поступления в строительство.
Такой подход вряд ли сделает сколько-нибудь серьезный прорыв в бизнесе по страхованию жизни. Нужно учитывать объективный фактор: стоимость квартир, которая приближается по своему уровню к столице даже в регионах, продолжает расти. При таком уровне цен на жилье страхователям непросто привлечь достаточное количество страховых платежей, — резюмирует г-н Кадызроб. — Кроме того, в большинстве случаев украинских страхователей такой вариант будет смущать психологически. Потребитель для покупки квартиры отправляется в банк, а для покупки полиса к страховщику.
Главное
Старый добрый способ позволяет в складчину купить квартиру страхователям по сути по себестоимости, так как ежемесячные платежи при покупке жилья с помощью страховщика по кредиту как минимум в два раза меньше банковских. Кроме того, эти же взносы за будущую квартиру одновременно выступают в качестве платы за страхование жизни.
Однако есть одно условие: прежде чем страховая компания купит своему страхователю квартиру, ему придется поработать какое-то время ее страховым агентом. Сколько продлится сотрудничество — зависит уже от самого агента.
Ему лишь нужно привлечь в СК сумму страховых взносов от других страхователей, равную стоимости жилья, без учета его собственных взносов по страховому полису.
Принимая во внимание, что в среднем украинцы готовы страховать свою жизнь на $500, при стоимости квартиры в столице $100 тыс. сделать это будет непросто. Эффективное решение — убедить привлеченных в компанию страхователей не только застраховать свою жизнь, но и стать участником жилищной программы, где суммы взносов значительно выше.
Банковский рынок Украины
Архив метки: страховые платежи
Сколько на самом деле мы платим по кредитам? (Деньги.ua)
Реальная эффективная ставка по кредитам, рассчитанная с учетом методики НБУ, в 2-2,5 выше той, что декларируют банки.
Деньги.ua, 20.12.2007
Елена Буруль
Реальная эффективная ставка по кредитам, рассчитанная с учетом методики НБУ, в 2-2,5 выше той, что декларируют банки. :( А значит, несмотря на все меры, принятые Нацбанком, потребителей по-прежнему продолжают обманывать. Так где искать правду? И как заемщику посчитать, во сколько действительно обойдется кредит?
Прошло уже более полугода с тех пор, как Нацбанк своим Постановлением № 168 обязал банки честно информировать клиента о реальной стоимости кредита. За это время владелец одного из крупнейших украинских банков уже успел подать иск о неправомерности требований регулятора, а окружной административный суд Киева — даже частично его удовлетворить. Правда, дело перекочевало в апелляционный суд, так что ставить точку в этой истории еще рано.
Показательно, что, несмотря на шумные дебаты в банковской среде, для заемщиков ситуация практически не изменилась. Да, рекламы кредитов под 0% годовых стало меньше. Но она по-прежнему продолжает радовать глаз в метро и на витринах магазинов.
Не поменяли свое отношение к клиентам и кредитные менеджеры банков.
Корреспонденты Денег обошли отделения практически всех банков из первой двадцатки с просьбой рассчитать эффективную ставку по конкретному кредитному продукту. Зашли мы и в крупнейшие супермаркеты электроники, где также обосновались сотрудники банков, предлагающих экспресс-кредиты.
Результаты журналистского расследования весьма грустные — для заемщиков.
Рассчитать эффективную ставку по методике НБУ не смог (или не захотел) ни один из опрошенных нами кредитных менеджеров. При этом (надо особо заметить!) корреспондент Денег озвучивал свою просьбу явным образом. А ведь большинство заемщиков, приходя в банк, ничего не просят, а только слушают, что им предлагают. То есть, оформляя кредит, заемщик по-прежнему берет кота в мешке со всеми вытекающими отсюда последствиями. :( Так сколько же на самом деле стоит кредит, за который мы платим?
Самая эффективная
Рассчитать реальные затраты и эффективную ставку можно, только использовав специальные формулы. Одну из них предлагает сам Нацбанк. Правда, впервые взглянув на таблицу расчетов эффективной ставки, изложенную в Постановлении N168, даже человек с экономическим образованием рискует почувствовать себя глубоким гуманитарием. :) Схема расчета явно не рассчитана на самостоятельное ее применение рядовым заемщиком (см. Как считать?).
В расчете реальной кредитной ставки Нацбанк предлагает отталкиваться от так называемой чистой стоимости кредита (ЧСК). Эта стоимость вычисляется, как сумма кредита, которую банк собирается выдать клиенту, минус расходы на оформление займа, в том числе в пользу третьих лиц. То есть ЧСК — это сумма кредита минус все банковские комиссии, страховые платежи, отчисления в государственные фонды, оплата услуг оценщика и нотариуса.
Кстати, именно необходимость включения небанковских платежей в расчеты эффективной ставки и оспаривали банкиры в суде. Но пока апелляционный суд не вынес своего вердикта — Постановление продолжает действовать в прежнем виде.
По скромному мнению Денег, все расходы, которые возникают у заемщика в связи с оформлением кредита, все же должны учитываться в эффективной ставке. Ведь, согласимся, нам не пришлось бы приобретать страховку жизни или, скажем, платить за нотариальную заверку договора залога, если бы мы не оформляли кредит в банке. Поэтому, даже если эта норма в итоге будет исключена из Постановления Нацбанка, рассчитывая реальную стоимость кредита лично для себя, заемщик просто обязан включать все эти платежи в эффективную ставку. Потому что он все равно за это платит!
Я давно собирался взять автомобиль в кредит. Даже отложил деньги на первый взнос и страховку. Присмотрел себе условия в одном банке. Ставка была очень заманчивая! Когда собрал все документы, рассчитал на кредитном калькуляторе банка все платежи и договорился с салоном, вдруг выяснилось, что мне не хватает еще около $700. Я был в шоке! Оказывается, там еще какие-то издержки надо покрыть — за выдачу кредита, за открытие счета, перевод денег на счет салона. И все это мне сообщили, когда я уже подписывал бумаги! — возмущается несостоявшийся автовладелец Вадим Мережко. Чтобы не повторить ошибок Вадима, к расчетам эффективной ставки стоит отнестись весьма серьезно.
Теорема заказана?
Кстати, так же как и многие финансовые консультанты, НБУ использует в расчетах эффективной ставки формулу стоимости денег в будущем. Ведь с финансовой точки зрения деньги в разный период времени имеют разную стоимость. Большинство клиентов, которые обращаются к нам с просьбой подобрать условия кредитования, смотрят исключительно на ту ставку, которую декларирует банк, но она не отражает реальной стоимости кредита. Смотреть нужно глубже, учитывая все расходы, связанные с оформлением и обслуживанием кредита, а также принимая во внимание движение денежных потоков во времени, — говорит финансовый директор компании Capita Сергей Козаченко.
К примеру, мы отправляем на депозитный счет $100 под 10% годовых на три года с условием, что проценты начисляются раз в год. В таком случае по истечении этого срока мы получим: $100 * (1 + 0,1) = $133,1. В случае с кредитованием формула стоимости денег в будущем работает наоборот.
Возьмем, к примеру, график платежей, который получает заемщик, оформляя кредит. Платежи, указанные в этой таблице, являются будущими деньгами.
Если рассчитать настоящую стоимость каждого платежа и просуммировать, в результате мы получим ту сумму денег, которую банк выдал заемщику.
Но это если не учитывать все сопутствующие платежи, которые заемщику приходится заплатить в связи с оформлением кредита. Если же попробовать вычесть из суммы кредита комиссию за выдачу, за открытие счета, стоимость страховок, нотариального заверения, услуг оценщика и так далее, то результат получится совсем другим.
Кстати, если использовать схему расчета эффективной ставки по кредитам, утвержденную Нацбанком, может оказаться так, что при прочих равных условиях аннуитетная схема погашения даже окажется более выгодной. Дело в том, что формула, которой предлагает пользоваться НБУ, учитывает также темпы погашения тела кредита. А при аннуитете, как известно, основная сумма кредита погашается вначале медленнее, чем при классике. То есть получается, что заемщик пользуется чужими деньгами дольше. Поэтому и эффективная ставка ниже.
Процентная ставка, которая получится после всех расчетов, называется ставкой внутренней доходности (IRR — internal revenue rate). Но, по сути, это и есть наша эффективная ставка по кредиту.
Конечно, можно сказать, что все это очень сложно. Но, как показали расчеты Денег, правильно посчитанная эффективная ставка порой в разы (!) отличается от номинальной и даже той, которую банки озвучивают как эффективную. К примеру, по автокредитам она иногда составляет около 30% в год в долларах, а не 13,5-14%, которые многие банкиры называют средней эффективной ставкой по рынку.
А зачем все это?
Вот и выходит, что те, кто ценит свои деньги, должны более ответственно относиться к вопросу реальной стоимости кредита. Ведь надежды на то, что банковский сотрудник сможет помочь разобраться в этом вопросе, нет практически никакой.
Даже если с расчетами по методике НБУ возникнут проблемы, можно попробовать совсем простые формулы без расчета стоимости денег в будущем. Одну из них Деньги без труда написали сами (см. Наш метод).
Подчеркнем, что рассчитывать эффективную ставку имеет смысл тогда, когда у заемщика есть выбор из нескольких предложений разных банков. Ведь этот показатель есть не что иное, как приведение всех расходов по обслуживанию кредита к единому знаменателю, единой сравнимой величине. Стоит ли говорить, что простое сравнение двух номинальных ставок не будет отражать реального положения дел? Перед тем, как оформить кредит на квартиру, я решила провести собственное исследование и выбрать самые выгодные условия. Изначально я ориентировалась по кредитной ставке, которую предлагают банки, но когда начала интересоваться более подробно, выяснилось, что низкая номинальная ставка, как правило, тянет за собой крупные комиссии и кучу других расходов. Пришлось начинать заново — в этот раз я уже обращала внимание на все условия в комплексе. Кстати, в итоге я остановилась на банке, у которого был минимум дополнительных расходов, но отнюдь не самая низкая ставка, — рассказывает менеджер по закупкам Марьяна Сокол.
Имея на руках всю информацию о кредите, можно, конечно, вообще не мучиться с формулами, а просто вбить данные в кредитный калькулятор на сайте (www.dengi-ua.com) и сразу же получить расчет платежей и расходов — в том числе помесячно. Кстати, там же есть возможность рассчитать затраты по страховкам и дополнительным платежам. Тоже метод. :)
Как считать?
Чтобы рассчитать реальную процентную ставку по кредиту по методике НБУ, необходимо перенести полученный от банка график погашения кредита в программу Excel таким образом, чтобы ежемесячные платежи были расположены в одном столбце. В ячейку сразу над ним нужно ввести чистую стоимость кредита (сумма кредита минус все банковские комиссии, страховые платежи, счета оценщика и нотариуса) со знаком минус. Теперь, перейдя в любую пустую ячейку, выберете функцию ВСД. (В Постановлении она фигурирует, как ЧИСТВНДОХ. :)) В общем, нужно выбрать функцию с характеристикой возвращает внутреннюю ставку доходности для ряда потоков денежных средств, а называться она может по-разному.
В поле значения вводится массив с нашим графиком погашения и ЧСК (обязательно со знаком минус!). В поле предположение — декларируемая кредитная ставка, в формате десятичной дроби (каждому проценту соответствует 0,01). Хотя, впрочем, ее можно и не вводить. Результат от этого не меняется. Нажимаем ОК и умножаем полученное число на 12 (количество периодов — месяцев в году, ведь ставку мы хотим получить годовую). Результатом и является реальная процентная ставка по кредиту.
Настоящие деньги
Для расчета стоимости денег в будущем существует специальная формула: FV = PV * (1 +r )n, где FV — будущая стоимость денег; PV — настоящая стоимость денег; r — процентная ставка; n — количество периодов.
Это базовая формула, которую используют банкиры для того, чтобы посчитать, по какой ставке нам выдать кредит. Кстати, ее можно использовать и для расчетов удешевления стоимости денег с учетом инфляции. Заемщику эта формула интересна, только если он захочет привести каждый платеж по кредиту к его стоимости в настоящий момент времени.
Так 12% или 30%?
Пример расчета эффективной ставки по кредиту, согласно Постановлению НБУ № 168
Объект кредитования — автомобиль
Сумма кредита — $20 000
Срок кредитования — 2 года
Заявленная кредитная ставка — 12% годовых в долларах
Сопутствующие расходы:
Комиссия за выдачу кредита — 1% единоразово
Комиссия за перечисление денег в автосалон — 1,5% единоразово
Расходы на оформление кредита (нотариальные услуги) — $100 единоразово
Страхование автомобиля — 7% ежегодно
Страхование жизни заемщика — 0,3% ежегодно
Читать далее Сколько на самом деле мы платим по кредитам? (Деньги.ua)